章建民
    最近，中國國家財(cái)政部對今年立法進(jìn)行公示，從公開內(nèi)容可以看出，今年要立法的項(xiàng)目中沒有房地產(chǎn)稅一說，因此，可以說，至少房地產(chǎn)稅法提交明年3月的人大會議已是不可能事件。對于中國要出臺房產(chǎn)稅一事，應(yīng)該說已經(jīng)吹了許多年了。
    為什么遲遲沒有推出呢？我覺得不是立法本身的問題，參比外商投資法，不到一年時(shí)間立法程序都順利走完了。那么，房產(chǎn)稅立法遲遲不能出臺，關(guān)鍵在于高層一直在考量和評估對房價(jià)的影響到底有多大？如果房產(chǎn)稅的出臺，使房價(jià)大跌，那么，會導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)無法估量的危機(jī)，這樣的局面是絕對不希望看到的。所以，我想來說說，正式開征房產(chǎn)稅，恐怕五年內(nèi)都很難。為何我能如此判斷呢？
    首先從高層去分析。據(jù)3月18日，新華社和人民日報(bào)綜合消息，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正3月18日到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)研。韓正查看了全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)和國家工程建設(shè)項(xiàng)目審批管理系統(tǒng)建設(shè)運(yùn)行情況，隨后主持召開座談會，聽取房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制工作開展情況匯報(bào)并講話。
    韓正強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)運(yùn)行，市場預(yù)期趨于理性。要堅(jiān)持一城一策、因城施策，從各地實(shí)際情況出發(fā)，有什么問題，就解決什么問題，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案試點(diǎn)，做好實(shí)施過程中的評估和跟蹤。要緊緊圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，落實(shí)好省級政府監(jiān)控和指導(dǎo)責(zé)任，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。要建立科學(xué)的監(jiān)控體系，確保數(shù)據(jù)及時(shí)、準(zhǔn)確、全覆蓋，加快建設(shè)以大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)，為分析研判房地產(chǎn)市場形勢和開展有效調(diào)控提供技術(shù)支撐。
    報(bào)道中，我們可以明顯感到，作為分管領(lǐng)導(dǎo)，韓正的“三穩(wěn)”與去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上提出的“三穩(wěn)”是一致的，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期已經(jīng)成為中央對房地產(chǎn)發(fā)展的重大決策，從中可以看到房產(chǎn)稅的出臺，并不是為了壓制地價(jià)、房價(jià)，中央再三表明對于房地產(chǎn)立場，是市場必須遵守的原則，可以這樣說，地價(jià)穩(wěn)定是政府收入主要來源，減稅舉措不斷提升，政府支出靠什么，就是出讓土地。一些人認(rèn)為房價(jià)一定會跌，中央再三提到，穩(wěn)預(yù)期，說明，未來房價(jià)跌下去可能性很小，政府要保住房價(jià)。當(dāng)然，政府也不希望房價(jià)暴漲。
    其次從具體細(xì)節(jié)和國際上征房產(chǎn)稅情況分析。雖然目前并沒有具體的征收范圍和稅率細(xì)節(jié)，但鑒于發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，以及中國實(shí)施的限貸政策，因此預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅的推出其實(shí)對中國樓市影響有限。
    當(dāng)今世界，已有140多個(gè)國家或地區(qū)課征包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的各種形式財(cái)產(chǎn)稅，但各國具體的征收形式、課稅對象、稅率設(shè)計(jì)等不盡相同。以下為美國、日本、韓國、新加坡以及英國關(guān)于房地產(chǎn)稅征收情況對比。
    我以為，這些國家征收房地產(chǎn)稅主要有兩個(gè)目的：其一是為了穩(wěn)定房價(jià)，遏制住房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，其二是為政府提供穩(wěn)定的財(cái)政收入來源。
    以韓國為例，除了由地方政府征收的土地和住宅物業(yè)稅外，該國政府就在2005年出臺了綜合不動產(chǎn)稅，征稅對象是6億韓元以上的住房。
    而在日本，大部分財(cái)產(chǎn)稅是由市政府一級征收的，通常會占到總收入的40%以上。在美國，財(cái)產(chǎn)稅尤其是房地產(chǎn)稅也是各州政府收入的支柱，一般占州稅收收入的80%以上，是支持教育、醫(yī)療和其他地方預(yù)算支出的重要資金來源。
    值得注意的是，有的國家還制定了累進(jìn)稅率表，以減輕不同收入類別的稅負(fù)，如對自住、租賃和空置房產(chǎn)的適用稅率加以區(qū)分。 例如，新加坡對自住房產(chǎn)采用較低的稅率，而對非自住房屋（包括出租房屋）則會征稅。 在英國，有些地方對于空置兩年及以上的房屋可加征最高50%的額外市政稅。
    有專家認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)稅的推出或?qū)⒁种剖袌鰵夥眨黾佣址渴袌龉?yīng)量，從而在短期及中期內(nèi)對房價(jià)構(gòu)成壓力。但鑒于中國實(shí)施的限購限貸等政策，因此這種潛在影響也較為有限。
    其三，房地產(chǎn)價(jià)格的長期趨勢也主要受到供需動態(tài)的驅(qū)動。在2014年至2018年，中國200多個(gè)城市的土地交易量已經(jīng)從2011到2013年的峰值水平平均下降了33%。雖然這五年里，住房需求曾在2018年達(dá)到了小高峰，但也將會在未來幾十年因城市化進(jìn)程放緩和家庭升級需求飽和而逐漸下降。
    其四，從當(dāng)前試點(diǎn)情況分析看。值得注意的是，雖然在中國，“房地產(chǎn)稅"還未正式實(shí)施。但在2011年1月的時(shí)候，上海和重慶就已成為了相關(guān)試點(diǎn)城市。
    不過從最終實(shí)施情況來看，自2011年1月實(shí)施征稅以來，這兩個(gè)城市（無論是房價(jià)還是交易量）都與中國其他主要城市的地產(chǎn)周期并無明顯差異。并且對當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的貢獻(xiàn)占比較少，均僅占3%左右，也遠(yuǎn)不及地方土地使用權(quán)出讓收入。
    相關(guān)專家對此認(rèn)為，中國政府可能需要對現(xiàn)有存量商品房征收4.6%的稅率，或是對所有存量房征收2.6%的稅率，才能獲得相當(dāng)于過去10年靠土地使用權(quán)出讓獲取的平均收入水平。
    另外，我以為，在過去四個(gè)月里所檢測到的房地產(chǎn)商估值有所回升，已從去年10月低點(diǎn)反彈了35%，也就是說現(xiàn)在監(jiān)測到的地產(chǎn)商市值在2018年增加了7600億元人民幣的利潤。不過若基于今年房價(jià)同比下降5%的假設(shè)，高盛認(rèn)為這些房地產(chǎn)商僅能獲得3430億人民幣的現(xiàn)金利潤；而若是基于房價(jià)不變的假設(shè)，房地產(chǎn)商則將產(chǎn)生超過1.1萬億元人民幣的現(xiàn)金利潤。
    我相信，目前的估值其實(shí)已經(jīng)反映了房價(jià)的負(fù)增長趨勢。不過在他們看來，就算房產(chǎn)稅政策出臺，也只會對這些房地產(chǎn)商的估值產(chǎn)生有限或短期的影響。因?yàn)?，中國政府都知道，房地產(chǎn)其實(shí)已經(jīng)在中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融穩(wěn)定中起到了至關(guān)重要的作用，所以，必須穩(wěn)定，只有穩(wěn)定地價(jià)，才能保證政府有錢用；只有穩(wěn)定房價(jià)，才能保證金融不出現(xiàn)債務(wù)違約危機(jī)；只有穩(wěn)預(yù)期，才能保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

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